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◆ 財産価値を測る恭英通信 2008年10月14日発行 ◆
測量全般・不動産表示登記
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●●●今回のコンテンツ●●●
【1】山内尚人からご挨拶
【2】最近のお仕事について
【3】不動産会社様向けお役立ち情報
【4】税理士様向けお役立ち情報
【5】弊社の活動報告と今後の活動
【6】編集後記


■■【1】山内尚人からご挨拶♪■■

皆様、いつもお世話になっております。
恭英開発の山内でございます。
秋になり、過ごしやすい気候になりました。
食の秋(メタボばく進中)
読書の秋(ビジネス書を離れ小説を読んでいます)
そして仕事では、景気の良い話を聞くことが少なくなってまいりましたが、気持が元気でなければ
会社も元気にならないと思い、笑顔を絶やさず仕事と向かい合うよう心がけています。
さて、不動産・建設不況が悪化している昨今、多くの方から測量、登記の相談を受ける機会が多く
なってまいりました。景気の良いときの相談、景気が下降している時の相談とは大きな違いがあります。
好景気時の焦り(急ぎ仕事)と、不景気時の焦り(急ぎ仕事)では、緊迫感が違います。
更に上を目指すエネルギーと生き残りのかけた相談ではやはり切迫感が違います。

今回、恭英開発ではお世話になっている皆様にお役に立てることはないか?
皆様の仕事&「測量・登記」に関連したお役立ち情報をメルマガにて発行することにしました。
皆様にとって良き情報源の一つになれば幸いです。(頑張ります♪)
弊社、代表取締役津村を始め、スタッフ一同が最新情報をお送りしますのでどうぞ宜しくお願い申し上げます。
そして、皆様のお仕事が多くのお客様から喜んで頂ける結果に繋がればとても嬉しいです。

 

■■【2】最近のお仕事について■■

ここ最近ノンバンクなどの金融機関による、借り換えの融資実行の要件として、現況建物と登記簿の
内容の差異をなくす為の、表示変更登記の依頼が増えているように感じます。
以下、コンテンツ【3】で最近弊社が取り扱った実例をご紹介しておりますのでぜひご一読下さい。

 

■■【3】不動産会社向けお役立ち情報■■

不動産売買において金融機関より融資を受けるような場合、
取引の対象となる不動産の「登記簿と現況が一致しているか」を確認することは大変重要です。
銀行などは融資を決定する条件として「現況通りの登記」を求めることが多々あるからです。
つまり融資の実行日(決済日)までに現況通りの登記を済ませておかなければなりません。
登記内容にもよりますが大抵の登記は、通常、申請から完了まで1週間から2週間かかることを考えると、
決済日が迫っているような場合、必要書類等あわてて準備しなければならなくなります。

弊社で取り扱った例を挙げてみます。
Aさんは住宅ローンの借り換えを予定していたところ、手続きを進めていく中で銀行から
「家屋の種類の変更登記」を求められました。
実際、Aさんは新築当初、現在の住まいの2階部分をアパートとして賃貸しており
自分は1階部分に住んでいたため、登記簿上の家屋の種類は「居宅・共同住宅」となっていました。
ところがその後、賃貸をやめ、2階部分も現在に至るまで自己の居住スペースとして利用してきました。
そのため、銀行から「居宅・共同住宅」を「居宅」に訂正するよう求められたわけです。

依頼を受けた弊社は、事前の役所調査と依頼者より預かった資料を基に現地調査を実施しました。
すると調査の結果新たな事実が判明したのです。
実は長年使用している間に、建物自体に増築がされていたのです。
当然、増築により床面積が増えているため「床面積の変更登記」も必要となりました。

増築による変更登記の場合
・増築に係わる資料が少ない(または全くない)
・増築当時の事情を知る者がいない
など、通常の登記よりも証明資料が不足している場合が多く見受けられます。

Aさんの場合、増築当時の工事代金領収書が手元にあったため、それを所有権証明書として添付し
無事登記することができましたが、実際のところこのような資料が保管されている方が稀なようです。

このように決済期日直前になってから想定外の事実を発見する前に、早めに調査をして手を打つことが
重要です。また専門家の目で調査して初めて分かる事実もありますので、余裕を持った登記期間を
考慮の上で取引を進めることが肝心です。

 

■■【4】税理士様向けお役立ち情報■■

相続における土地の財産評価のために実施する測量業務の場合、お隣や道路との境界を確定する
「確定測量」ではなく「現況測量」で足りるのですが、建築のためなどの通常の現況測量とは違い、
利用区分毎に面積を算出します。

相続においての財産評価の判断基準はあくまで現況ですので分筆がされている必要はありません。
たとえば一筆地に自宅、駐車場、アパートなどが存在する場合、測量を実施しそれぞれの利用範囲で
面積分けするわけです。

同じく現況主義という点でいえば、土地登記簿上の地目が山林となっていても実際に家屋が
建っていて宅地として利用しているのであれば、宅地として評価をします。
また、その家屋を自宅として利用しているのか、借地として利用しているのか、アパートなどの貸家
建付地として利用しているのか、それぞれの利用によっても評価は変わります。

さらに、測量した土地の形状が不整形であれば、キレイな形の整形地とは当然に評価が異なるため
補正計算のために「想定整形地」の図面を作成します。
(想定整形地 = 正面路線価に面して評価対象地の画地全域を長方形又は正方形で囲んだもの)

想定整形地は公図などから作成することも可能ですが、弊社はお忙しい税理士の先生方に代わり、
測量の実測図から想定整形地の図面も作成させて頂いておりますので、ぜひご相談下さい。

 

■■【5】弊社の活動報告と今後の活動■■

今年に入って弊社のホームページをリニューアルしました。
おおまかな測量費用や業務工程などを掲載しておりますので、ぜひご覧下さい。
登記や測量に関する質問などもホームページのメールフォームよりお気軽にお問い合せ下さい。
今後は各業界向けの詳しい業務案内、お客様用必要書類チェックシートのダウンロード、
メルマガ購読者様限定ページの開設など、みなさまにとってより一層便利な内容を充実させて
いく予定ですのでご期待ください。

 

■■【6】編集後記■■

さて、第一回目のメルマガ配信でしたがいかがでしたでしょうか。
普段よりみなさまから多くお寄せいただく質問などを掲載させていただくことで、
より具体的で実務的な配信が可能となります。
費用のこと、作業期間のこと、同じ業務でも案件によりその差は大きく異なる場合がございます。
少しでも気になることが御座いましたら、どうぞお気軽にご連絡ください。

日頃より様々な準備、期日に追われる皆様の気持ちに答えるべく、いつも迅速かつ明快な御回答
をお約束いたします。

最後までお読みいただきありがとうございました。

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 発行:株式会社恭英開発(山内登記測量事務所) http://www.kyohei.co.jp
 発行責任者:津村佳治
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