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◆ 財産価値を測る恭英通信 2008年12月12日発行 ◆
測量全般・不動産表示登記
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●●●今回のコンテンツ●●●
【1】山内尚人からご挨拶
【2】最近のお仕事について
【3】不動産会社様向けお役立ち情報
【4】税理士様向けお役立ち情報
【5】弊社の活動報告と今後の活動
【6】編集後記


■■【1】山内尚人からご挨拶♪■■

こんにちは、山内です。
12月に入り、今年も残すところあと僅かです。
やり残したことがないか?
来年やるべきことは何か?
良く考えております。

年末の会合などでは、不況の話を聞く機会が多くなってきました。
私は、あえて不況話を避けるようにしています。
自己の話において、周りに不況雰囲気を作るのが嫌だからです。
逆に、「山内と話すと元気になるよっ♪」
そんな自分でいることを日々気にかけています。

辛い時には、苦しい顔になったり、寂しい顔が表面化されてしまいます。
楽しくなりたければ、楽しそうな顔に!
幸せになりたければ、幸せそうな顔をする!

年末年始、楽しいそうな笑顔に包まれて、年を越したいと考えております。
身の周りにいる人に対し、一年の頑張りを労ってあげることって素敵ですね。

来年もどうぞ宜しくお願いいたします。

さて、いつも配信している本メルマガですが、多くの方より感想を頂き感謝しております。
今回も皆様の仕事上、お役に立てそうな情報になれば幸いです。

来年も元気いっぱいでお仕事に向かい合いますので、どうぞ宜しくお願いいたします。

 

■■【2】最近のお仕事について■■

冬本番、本格的な寒さが到来しました。
現場作業ではトレーナーやブルゾン、さらにはホカロンが手放せない時期となりました。
1月、2月のことを想像しただけで今にも鳥肌が立ってしまいそうです。

先日、境界の確定測量で隣接人の方をご訪問した際、こんな声を耳にしました。

 「子や孫の代になった時に困らないようにしてあげたい」

境界を決める意義 = 大きさを決めること、ではないということを改めて教えて頂いた思いでした。

敷地の利用状況などは昔から長くそこに住まわれていた方が一番よく知っているものです。
ですから当時をよく知る方同士でお話しすることが一番理想的であるといえます。
しかしながら、このようなデリケートな問題はお隣同士の関係を考えるとどうしても億劫になってしまうようです。

私どもはそのような双方の中間に立ち、双方の様々な思いに耳を傾け、それを誤解のないよう伝える使命を
担っております。 そして、みなさまが笑顔でいられるための架け橋になれればと考えております。

(津村 佳治)

 

■■【3】不動産会社様向けお役立ち情報■■

前号メルマガに引き続き農地転用のお話をしたいと思います。
地目変更について読者の方からご質問がありましたので、今号はそちらにお答えしたいと思います!

一般的なところで農地を宅地に変更する場合を例に考えてみます。
おおまかな流れとしては・・・

@農地法4条または5条に基づき農業委員会へ農地転用許可申請

A現地調査

B農業委員会及び関係機関による協議

C知事による転用許可書の発行

D転用着工

E建物建築   となります。

さて、この順番は必ずしも遵守しなけれならないのでしょうか?

そもそも『農地転用許可』とは農地である土地を農地以外の土地にしてもいいですよ』
という許可ですので、実際に整地してしまってから許可申請をしても意味がありません。

ですから@〜Dまでの順番は必ず守らなければいけないわけです。
これは農地法により規定されていますので、どの市町村であっても変わりません。

田畑をつぶしたあとで許可申請をすると「農地法違反」になってしまいます。
違反が発見されると無許可・無断転用となり、工事の中止や原状回復を促され、
さらには、罰則として3年以下の懲役または300万円以下の罰金が科されてしまいます!!

実際に農業委員会へ問い合わせしてみたところ、「以前にそのようなケースありましたよ」
とのことでした。 こわいですね。

では地目変更登記のタイミングですが、一体どの段階で可能となるのでしょうか。

確認申請の時点で地目が「田・畑」のままでも建築確認の申請許可は下ります。
確認申請の必要条件は、地目変更登記ではなく、むしろ「農地転用許可」です。
先記のとおり、農転が済んでないうちに着工してしまうと違反の対象になるからですね。

地目変更登記はあくまで現況に則して行われますので、宅地として認められた段階で可能となります。
具体的には建物の基礎工事が完了しているなど、近い将来建物の敷地に供されることが確実に
見込まれていることが条件です。
つまり宅地造成が完了しているだけでは、建物の建築が実現するかどうか判断しかねるため
却下事由となってしまいます。 上のフローだと、DとEの中間で地目変更が可能です。

この他にも転用対象敷地が生産緑地だった場合(@の前に)一定の条件の下、
一定の手続きを踏んで地区指定を解除しなければなりません。

 

■■【4】税理士様向けお役立ち情報■■

以前、お客様からこんなご質問を受けたことがありました。

「もし境界のことでもめてしまって話がまとまらなかったら、やっぱり裁判なの?」

たしかに以前までは立会・協議をしても話がまとまらなかった場合、境界確定訴訟という手段をとるほか
ありませんでした。境界確定訴訟では多くの場合、手続きが煩雑なため長期化してしまいます。

しかし、平成17年不動産登記法の大幅な改正により「筆界特定制度」が導入され、以前に比べ簡易な
手続きにより短期間での決着が可能となりました。
また弁護士報酬等が不要な分、費用的な負担も軽減されています。
平成18年1月20日から施行されている制度ですが、世間的にはまだまだ馴染みがないようです。

この制度は登記官(正しくは筆界特定登記官といいます)が土地所有者の申請を受け、申請人などに意見
や資料を提出する機会を与えます。申請がなされると、登記官も法務局内の資料はもとより、市役所や県庁、
区画整理事務所等、関係機関から筆界を特定するために必要な資料を収集します。

さらに外部専門家である筆界調査委員の意見を踏まえて、筆界の位置を特定をします。
この調査員は専門的知識を有する者が任命されており、民間人では土地家屋調査士が多く任命されます。

調査は土地の測量に始まり、実地調査、関係人から筆界について知っている事実の聴取をしたり、筆界
についての資料の提出を求めたりもします。

裁判の場合のような「被告」「原告」といった概念がなくなった分、垣根が低くなったのは確かです。
しかしながら、この筆界特定制度はあくまで通常の境界立会によって協議がまとまらなかった場合の
「逃げ道」としての制度であることを忘れてはなりません。
筆界特定を利用しても協議が整わない場合、境界確定訴訟を一から始めることになるわけです。

当然ですが、通常の境界立会で済んだ場合よりも費用的・時間的にも負担は大きくなってしまいます。
イメージとしては、@通常の境界立会 < A筆界特定制度 <B境界確定訴訟 です。
できればAやBではなく@の段階で済ませたいものですね。

 

■■【5】弊社の活動報告と今後の活動■■

普段より不動産業に携わる法人の皆様のみならず、個人のお客様にも分かりやすい内容を目指し
年明けにホームページをプチリニューアルする予定です。
ただいま一生懸命作成しておりますので、ぜひご期待ください!

 

■■【6】編集後記■■

今年最後のメルマガはいかがでしたでしょうか。
前回のメルマガに関するご質問をいただいたみなさま、誠にありがとうございました。
私どもにとっても大変参考になる内容で、貴重なご意見を伺うことができました。
今後とも 「このような内容を配信してほしい」 などご要望がございましたら、ぜひお声をお聞かせ下さい。

寒さ厳しき折、ご自愛専一のほどお祈り申し上げます。

(技術部 海沼 潤)

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