_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/__/_/_/_/_/_/__/_/_/_/_/_/
◆ 財産価値を測る恭英通信 2009年1月13日発行 ◆
測量全般・不動産表示登記
_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/

●●●今回のコンテンツ●●●
【1】山内尚人からご挨拶
【2】津村佳治からご挨拶
【3】法定外公共物って?
【4】施工会社が倒産してしまったら!?
【5】編集後記

■■【1】山内尚人からご挨拶♪■■

新年あけましておめでとうございます。
恭英開発の山内尚人です。
年末年始は良き年越しになりましたでしょうか?
私はたくさんのお餅と格闘する機会に恵まれすぎました(汗)
新しい年を迎えると、根拠はないですが気持ちが引き締まるような気がします。
私にとっては、今年は大きな節目の年になります。
平成11年3月1日に土地家屋調査士として個人事務所を創立し、今年10周年を迎えることが出来ます。
これもいつもお世話になりご指導頂いたおかげです。
皆様に大きな感謝をしております。
さて、経済に目を向けると、世の中は世界的不況に陥り、日本もまた例外ではありません。
だからこそ、何かをしなければ!
私個人としては、「本気で、そしてムキになって全てをやり遂げる」という気持ちの目標設定をし、法人としては、
第2期創業期として、新たな体制を整えることにより皆様にお役に立てる企業にしたいと考えております。
詳細は後日させて頂きます。
平成21年が皆様にとって最高の一年になるように祈念し、飛躍のお手伝いをさせて頂ければ幸いです。
今年も昨年同様ご指導の程、宜しくお願い申し上げます。

■■【2】津村佳治からご挨拶■■

新年明けましておめでとうございます。

振り返れば昨年は国内外を問わず激動の一年でした。
政界再編に始まり、原油高に端を発した建材費の高騰、リーマンショック問題など、不動産業界のみならず経済界全体に及ぼした影響は甚大でした。
しかしながら、急激な景況変動の中にこそ、逆風を追い風にして成長発展させるためのビジネスチャンスが潜んでいると思います。
弊社は「常識」にのみとらわれることなく常にお客様のしあわせのため、笑顔のためにフレキシブルなご提案を心がけてまいります。
そしてスタッフ一同、さらにきめ細かいサービスのご提供に努めてまいります。

本年も何卒、宜しくお願い申しあげます。(津村 佳治)

 

■■【3】法定外公共物って?■■

測量をする際、いきなり現地に器械を据えて「えいやっ!」と測るわけではありません。

必ず事前に法務局や役所で当該地の資料調査をします。
特に実測面積を確定させるための境界確定測量などの場合、かなり詳しく調べ上げます。

それはまるで探偵のように・・・。

たとえば法務局では登記簿謄本はもちろん、地積測量図、建物図面、公図(または旧公図)、旧土地台帳、
市役所などでは道路境界の確定図や道路種別、用途地域、建ぺい・容積etc....
とにかく調べられることは調べ尽くします。調べていくと当然、古い資料もたくさん出てきます。

調査の時、公図などは必ずといっていいほど請求するのですが、時々地番の入っていない箇所があります。
これには下記のような場合が考えられます。

 @公図・地図の付番の誤り、表示の欠落等がある
 A無番地のまま国有財産道路台帳に登録されている土地
 B里道、水路敷などの国有財産である土地
 C脱落地

Bはそこが昔、あぜ道・用水路・ため池などであったような場合です。
一般的な道路や河川は「公共物」と呼びますが、道路法や河川法といった法律の適用を受けずに、
里道や水路に使用されている土地を「法定外公共物」と呼びます。

最近の新しい公図(地図)では着色されていませんが旧公図では、里道は赤色、水路は青色で記載されていたため、
それぞれ赤道(あかみち)、青道(あおみち)と呼ばれたりします。
(現在でも農道や用水路などに利用されているものも多くあります)

元来、法定外公共物は国有財産で、財産の管理は都道府県が行い、修繕、補修、改良といった維持管理(機能管理)
は市町村が行うという複雑な形になっていましたが、平成17年4月1日から市町村へ譲渡され、市町村有財産となった
ことで複雑な管理の形は解消されました。

ただし、市町村に譲渡されたのは道路や水路としての機能を有しているものだけで、使われなくなった里道や水路などは、
用途廃止された上で管理が財務省(国)に引き継がれました。

使われなくなった里道や水路の中には、宅地などの一部になってしまっているものもあり、このような旧里道や旧水路は、
払い下げを受けることができます。払い下げのお話は次号以降でさらに詳しく!!

 

■■【4】工事会社が倒産したら!?■■

マイホームがようやく完成し、いざ建物の登記をしようしていた矢先に施工会社が倒産・・・
なんてことになったら、登記はスムーズにできるでしょうか。

建物の表題登記申請では所有権証明書として、通常「工事完了引渡証明書」を添付します。
その名の通り施工者が工事を完了し施主(注文者)へ建物を引渡した旨を証明する書面です。
物件の概要、工事の種別、新築年月日・建物の引渡年月日等が記されています。
登記では引渡証明書や建築確認済証などと照らし合せて申請人の所有権が確認されるわけです。

しかし、倒産したことで建築会社や工務店が引渡証明書を発行できない場合はどうすればいいでしょうか。
もし表題登記ができないとなると、保存登記もできず銀行のローンがくめない恐れがあります。

このような場合は工事完了引渡証明書が発行できない旨およびその理由を記載した上申書、工事代金の全部または大部分の
支払がなされていることが分かる書面(工事代金領収書、入金証明書など)を添付して申請します。
上申書には申請人本人の自署と実印での押印が必要です(印鑑証明書も必要となります)。

それ以外にも注文者に所有権があることが明らかであれば登記できるとした判例があります。
  判例@注文者自らが建築材料の全部または材料の主要部分を提供した場合
  判例A請負人と注文者との請負契約において、完成した建物の所有権について、原始的に注文者に帰属する旨の特約がある場合

たとえば施工会社の倒産ではなく、工事の仕上がりについて双方でもめるなどトラブルが起きてしまい、
引渡しを受けられない、もしくは引渡証明書を得られない場合も同様です。

さらには、未登記建物を数年後に登記したいが工事人が行方不明・・・
大昔に取壊した建物を滅失登記したいが当時の工事人が分からない・・・
などといった場合も、同様の方法で登記できる可能性がありますので、あきらめずにぜひ一度ご相談ください。

 

■■【5】編集後記■■

いよいよ本格的な冬に突入してしまいました。先日は東京でも初雪が観測されたそうです。
雪が降っている様子を見るのは好きですが、できれば積もって欲しくないものです。
測量ができませんので(汗)

風邪も大流行していますね。私は外出時、電車などの人混みの中ではマスクをしています。
さらに風邪予防策として、帰社したらすぐに手洗いとうがいも実践しています。
それなのに、社内で真っ先に風邪をひいたのは他ならぬ自分でした。 なぜでしょうか・・・。
今年のウィルスは凶暴なようですのでお気をつけください。

今回のコンテンツ【3】などは一般的にあまり馴染みのない内容だったかと思いますが、
実際の現場では意外とよく出くわすことがありましたのでテーマとして扱ってみました。

次回は国有財産の払い下げ手続きの具体的方法に踏み込んでお話したいと思います。

このたびも弊社メルマガをお読みいただきありがとうございました。
本メルマガですが、ホームページ上でもバックナンバーの閲覧ができるよう開設中です!

(技術部 海沼 潤)

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━◆
 発行:株式会社恭英開発(山内登記測量事務所) http://www.kyohei.co.jp
 発行責任者:津村佳治
 お問い合わせ info@kyohei.co.jp
 配信登録・解除 
 掲載文章の無断転載を禁じます。情報内容には万全を期していますが、
 これに基づき万が一損害が発生した場合には責任を負いかねます。
 All Rights Reserved, Copyright (C) KYOHEI INC.
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━