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◆ 財産価値を測る恭英通信 2009年2月9日発行 ◆
測量全般・不動産表示登記
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●●●今回のコンテンツ●●●
【1】山内尚人からご挨拶
【2】最近のお仕事について
【3】国有財産の払い下げ
【4】不動産登記における実務的問題点
【5】編集後記

■■【1】山内尚人からご挨拶♪■■

こんにちは、いつも大変お世話になっております。
恭英開発の山内尚人です。
世界的不況の中、アメリカではオバマ大統領が就任しました。
私も夜中にテレビで演説を見ました。
力強い演説から、国民と共にどうにかするという前向きな気持ちを感じました。
「自分は周りの人達に良い影響を与えているだろうか?」
現在、失業中の人、会社でマイナスな気持ちで取り組んで仕事をしている人も少なくないと思います。
しかし悲観的な気持ちでは良い流れを逃すような気がします。
私は意識的に仕事を楽しむ、笑顔を絶やさない、社員間の会話を大切にする、そんな気持ちを大切にして取り組んでいます。
とにかく理屈抜きに楽しんで仕事に取り組んでいます。
「暗い雰囲気に引き込まれるな!」
「明るい雰囲気に周りを巻き込む!」
今年は、会社の空気を明るくさせることに力を注ぎます。
気持ちが出来上がっていないと上手くいかないですからね!
皆様と共に、良い刺激を共有したいと思います。
どうぞ宜しくお願い申し上げます。

今月も皆様に少しでもお役に立つ情報になれば幸いです。

■■【2】最近のお仕事について■■

昨年末からホームページやチラシを見てお問い合せをいただくお客様の数が増えてきました。
いまや最も手軽に情報を得られるツールとしてインターネットは欠かせない時代となりましたね。

ホームページの掲載が「待ち」の農耕型であるとすれば、ブログやメルマガの配信は「攻め」の狩猟型です。
いずれの方法においてもいかに相手へ伝えたいことを伝えるかが勝負だと思います。
入り口が汚かったり華やかさや活気に乏しいお店は自然とお客様の足を遠ざけてしまうのと同じように、
士業の世界においてもお客様へのサービスをこころがける以上、入り易い(相談しやすい)ことがとても肝心です。
その第一歩としてホームページなど常に目に触れる場所の手入れはやはり超重要事項ではないでしょうか。

「この会社はあっちよりもなんとなく良さそうだ」
そう思ってもらえたお客様を決して裏切らない最高のパフォーマンスを発揮すること。それが私たちのゴールです。
自社の提供するサービスを、またその魅力を発信し続けることはただの広告ではなく一つのポリシーです。

来る14日のバレンタインデー、みなさまも大切な人へ自分の魅力をアピールしてみてはいかがですか?(津村 佳治)

 

■■【3】国有財産の払い下げ■■

前回の続きで、国有財産(法定外公共物)の払い下げのお話です。
宜しければVol.4もお読みください。

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先代より古くからその土地に住んでおり、古屋を解体して「建て替えをしよう」と考え公図を見ていたら・・・
なんと自分の敷地内に知らない土地(無番地)が入っていてビックリ!!なんてお話、実は結構あるようです。

このような場合、昔そこが水路や農道・里道などに使われており、その機能を果たさなくなった後も、
時間の経過とともに必要な手続きをされないまま今日に至ってしまったと考えられます。
建て替えなどをするにあたってはこの国有地を自分の土地として登記する必要がでてきます。

それでは国有地の払い下げ方法をみていきましょう。 と、その前に・・・
普段みなさんが目にしている公図、実は一度書き換えられていることをご存知でしょうか?
明治時代は和紙に墨を使って描かれており、赤は道、青は水路、灰色は堤といったように色分けがされていました。
しかし明治時代作成の公図はその使用に耐えれなくなり、マイラー(厚手のビニール)などに書き写されています。
そしてこの古い公図は「旧公図」と呼ばれ、今もなお法務局に備え付けられています。

当時は手作業で書き写していたため、結果的に現公図と旧公図に食い違いが生じてしまっている所もあるようです。
ですから、法務局調査の時は公図だけではなく旧公図、旧土地台帳などもあわせて調べる必要があります。
さて、旧公図を調べた結果やはりそこにも地番の無い謎の土地がある・・・いよいよ本格的に調べる必要がありそうです。

国有財産の管理は財務省が行っていますので、国有地の照会をしてもうらうためにまずは管轄財務局へ相談に行きましょう。
払い下げが可能か、国有地の範囲はどこまでか、売払価格や条件はどれくらいかなど話し合った後、払下の申請をします。
土地の境界確定を行う範囲は原則として国有地に隣接する土地すべてですので、隣接土地所有者の方々に立会協議
していただかなければなりません。 範囲が明確でない場合は新たに測量をしてあらゆる資料を元に検証を繰り返すため、
協議自体が長期化することは多々あります。 (※範囲が明確な場合であっても測量は必要です) 

協議が無事終了し国との譲渡契約が成立すると、土地の表題登記と保存登記が出来るようになります。
この登記をすることでようやく自分の土地として登記簿に公示されるわけです。

ところでわが国の国有地は一体どのくらいあるのでしょうか。 国有地の面積はおよそ877万ヘクトアール。
(1万ヘクトアール=100万u、ちなみに東京ドーム1個分の面積は約47,000u)
これは実に国土の4分の1を占めています。 中でも大部分を占めているのは森林で国有林野事業などに用いられています。
世界遺産である白神山地や屋久島の森林、その他、国の庁舎敷地や公園、物納された土地も国有地です。
反対に国土に占める私有地の割合はというと2,000万ヘクトアールで、国土の2分の1程度です。
改めてこのような数字を比較してみると、自分の敷地の中に国有地が紛れ込んでしまっていても不思議でない気がしますね。

 

■■【4】不動産登記における実務的問題点■■

ローンを組んで住宅を購入したり建築する場合、実際に住宅ローンの資金を受け取るまでの短期間だけ借り入れをする
いわゆる「つなぎ融資」を利用することがあります。

つなぎ融資が必要になる理由は、ローンを組む時には住宅の登記をしていないと抵当権を設定できないのに、
実際に住宅の登記ができるのは受け取った融資で残金決済をして物件の引き渡しを受けた後になるためです。
このような資金確保のタイミングのずれを解消し、売買などの取引をスムーズに行うための融資がつなぎ融資です。

しかし、つなぎ融資を利用する場合にも余計な金利や諸費用がかかってしまうのは事実です。
このようなムダをなくしさらにスムーズな売買を進めるために、つなぎ融資が不要な「同時決済」という方法をとることがあります。
売主側の抵当権抹消と所有権移転登記、買主側の抵当権設定登記とローン契約、融資実行をすべて同日にする方法です。
裏を返せば同時決済が可能であればつなぎ融資は不要ですし、売主・買主双方にメリットのあるやり方ではあります。
ただし金融機関によって同時決済が出来ない場合もあり、可能な場合でも仲介業者等と事前に綿密な打合が必要です。

さて、もう一度繰り返しますが、同時決済では所有権移転登記と融資実行・引渡しが同日に行われます。
考えてみると所有権移転登記をする前提で、建物の表題部への登記が必須となるわけですが、その所有権証明書として
通常、工事会社から「工事完了引渡証明書」を発行してもらいます。
工事代金の着金以前に、「建物を施主人に引き渡しましたよ」という証明を印鑑証明書まで添付して発行するわけですから、
工事会社におけるリスクは少なからず存在していると言わざるを得ません。

このような「時間的矛盾」は不動産登記法における実務上の問題点であるという言わざるを得ません。
公正で円滑な不動産取引を掲げる以上、法律はあくまで現状に即したものであるべきではないでしょうか。

■■【5】編集後記■■

今年2号目のメルマガはいかがでしたでしょうか?
前回に引き続き、国有地の払い下げ・工事完了にまつわるお話を掲載しました。

不動産登記実務に携わる立場から生まれた疑問点を思い切ってテーマにしてみました。
今回のテーマに限らず広く他の業界においても、また日常の場面においても、少し首を傾げたくなるような
規律やルールといったものは往々にしてあふれているような気がします。

普段当たり前の事として通り過ぎていることへ「なぜだろう」「どうしてだろう」という気持ちが浮かんだ時こそ、
ふと立ち止まってみることが実は大切なのかもしれません。
我々も仕事をする上で、いかにより良いサービスを提供できるか常に探究心を忘れずにいたいものです。

最近、調子に乗ってきてメルマガのボリュームが肥大化してしまっています・・・
もっと気軽に読んでいただけるよう来月からはもう少し内容をダイエットさせたいと思います(笑)
今号も弊社メルマガを最後までお読み頂きありがとうございました。

(技術部 海沼 潤)

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